青山・表参道エリアには、昭和から平成初期にかけて建築された築40年から50年超のビルが数多く現存しており、その資産価値と収益性を維持するうえで、耐震性能と防災対応力は避けて通れないテーマになっています。結論から言えば、築古ビルオーナーが優先的に取り組むべき対策は、旧耐震基準で建築された建物かどうかの確認、耐震診断の実施、そしてテナント企業との丁寧な調整を伴う耐震改修計画の3点です。これらは互いに連動しており、どれか一つだけを単独で進めるのではなく、全体を見据えた計画として取り組むことが成功の鍵となります。本記事では、青山不動産情報館が築古ビルのオーナー様から日々受けているご相談をもとに、耐震診断・耐震改修の実務フロー、活用できる補助金制度、そしてビル全体のBCP(事業継続計画)対策までを、具体的に解説します。防災対策は法令遵守の観点だけでなく、テナント誘致力や資産価値の維持にも直結する重要な経営判断であることを踏まえ、実務に役立つ情報を整理しました。これから耐震診断を検討される方はもちろん、既に診断済みで改修計画を検討中の方にも、実務の全体像を把握する一助としてご活用いただければと思います。なお、本記事で紹介する補助金制度や基準値等は、時期や自治体によって内容が変更される可能性があるため、実際の検討にあたっては、必ず最新の情報を所管窓口でご確認ください。

なぜ今、耐震・防災対策が重要なのか

2026年現在、首都直下地震の発生リスクに関する報道や、全国各地での大規模地震の発生を受けて、企業・個人を問わず防災意識が高まっています。テナント企業が新規出店やオフィス移転先を選定する際にも、賃料や立地に加えて、建物の耐震性能やBCP体制の有無を重視する動きが強まっており、耐震性能が明確に示せないビルは、テナント募集において不利になりつつあります。また、金融機関が不動産担保評価を行う際にも、耐震性能は重要な評価項目の一つとなっており、耐震性能の低い建物は、将来的な売却や借り換えの際に不利な条件を提示される可能性があります。融資審査においては、担保となる建物の残存耐用年数や耐震性能が返済期間の設定にも影響するため、耐震性能が不明確なままでは、希望する条件での借り換えが難しくなるケースも想定されます。こうした背景から、耐震・防災対策は「万が一のための備え」であると同時に、「ビルの資産価値を守るための経営判断」としての側面が強まっているのです。特に青山エリアは、国内外の高級ブランドやグローバル企業のオフィスが集積するエリアであるため、テナント企業側もリスク管理の観点から、入居先ビルの防災対応力を厳しくチェックする傾向が年々強まっています。防災対策への投資を先送りにすることは、短期的なコスト削減にはなっても、中長期的にはテナント獲得競争における劣位につながりかねないという認識を持つことが重要です。

耐震診断の基礎知識

旧耐震基準と新耐震基準の違い

建物の耐震基準は、1981年6月の建築基準法改正を境に大きく変わりました。この改正以前の基準(旧耐震基準)で建築された建物は、震度5強程度の地震で建物が倒壊しないことを想定した基準で設計されており、震度6強から7に達するような大規模地震に対する想定は十分ではありませんでした。改正後の基準(新耐震基準)では、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊・崩壊しないことを目標とした、より厳格な基準が採用されています。青山エリアの築40年から50年超のビルの多くは、この旧耐震基準で建築されているため、まずは自身が所有するビルの建築確認日を確認し、どちらの基準が適用されているかを把握することが、対策の第一歩です。なお、新耐震基準で建築された建物であっても、経年劣化によりコンクリートの中性化が進行している場合や、過去の増改築によって当初の構造計算と異なる荷重がかかっている場合には、想定していた耐震性能が発揮されない可能性もあるため、新耐震基準だから安心と一概に判断せず、定期的な建物診断を実施しておくことが望ましいでしょう。

耐震診断の流れと費用

耐震診断は、建物の構造的な耐震性能を専門家が調査・評価するプロセスで、一般的に「予備調査」「一次診断」「二次診断・三次診断」という段階を経て進められます。一次診断は比較的簡易な調査で、建物の耐震性能を大まかに把握するのに適していますが、より精度の高い評価が必要な場合は、二次診断・三次診断まで実施することが推奨されます。診断費用は建物の規模や構造によって異なりますが、延床面積500坪程度の中小規模ビルの場合、数百万円程度の費用が目安となることが多く、後述する補助金制度を活用することで、オーナーの実質負担を軽減できる場合があります。診断の結果、耐震性能を示す指標である「Is値(構造耐震指標)」が算出され、この数値が一定の基準を下回る場合、耐震改修の必要性が高いと判断されます。一般的に、Is値が0.6以上であれば「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が低い」とされ、0.3未満の場合は「危険性が高い」と評価される基準が用いられています。自身のビルのIs値がどの水準にあるかを把握することで、改修の優先度や緊急性を客観的に判断することができます。診断を依頼する専門家(建築士事務所や耐震診断機関)を選ぶ際は、過去の診断実績や、自治体の耐震診断補助金制度における登録事業者かどうかを確認すると、安心して依頼することができます。複数の事業者から見積もりと提案を受け、診断手法や報告書の分かりやすさなども比較したうえで依頼先を決定することをおすすめします。

耐震改修の主な工法と費用相場

耐震診断の結果、改修が必要と判断された場合、建物の構造や用途に応じて様々な改修工法が検討されます。代表的な工法としては、既存の柱や梁を鉄骨ブレースや耐震壁で補強する「耐震壁増設工法」、建物の外部に補強フレームを取り付ける「外付けフレーム工法」、そして建物と地盤の間に免震装置を設置する「免震工法」などがあります。テナントビルの場合、営業を継続しながら改修工事を行う必要があるケースが多いため、テナントの使用スペースへの影響が少ない外付けフレーム工法が採用されることも少なくありません。改修費用は建物の規模・構造・選択する工法によって大きく異なりますが、延床面積500坪程度のビルで数千万円規模の費用が発生するケースが一般的であり、事前の資金計画が重要になります。

工法選定における考慮事項

どの改修工法を選択するかは、費用面だけでなく、テナントの営業への影響、建物のデザイン性への影響、そして工事期間の長さといった複数の観点から総合的に判断する必要があります。たとえば、耐震壁増設工法は比較的低コストで施工できる一方、既存の開口部(窓や出入口)の一部を塞ぐ必要が生じることがあり、テナントの店舗レイアウトやファサードデザインに影響を与える可能性があります。外付けフレーム工法は建物内部への影響を最小限に抑えられる一方、建物の外観デザインが変わることや、敷地の余裕が必要になることが制約となる場合があります。免震工法は最も高い耐震性能を得られる一方、費用が高額になりやすく、建物の規模によっては採用が難しいケースもあります。青山エリアのようにファサードデザインが重視されるエリアでは、意匠性への配慮も含めて、複数の設計事務所から提案を受け、比較検討することをおすすめします。近年では、耐震補強部材そのものをデザイン要素として活かし、建物の新たな個性として演出する事例も増えており、単なる機能的な補強にとどまらない付加価値の創出という観点からも、設計段階での検討が重要になっています。

耐震改修に使える補助金・税制優遇

多くの地方自治体では、旧耐震基準の建物を対象とした耐震診断・耐震改修に対する補助金制度を設けています。東京都および特別区でも、緊急輸送道路沿道建築物や多数の人が利用する建築物を対象に、診断費用・設計費用・改修工事費用の一部を助成する制度が用意されており、対象要件を満たす場合、費用負担を大幅に軽減できる可能性があります。助成対象となる建物の要件(延べ面積、階数、用途、耐震診断結果の水準など)は制度ごとに細かく定められているため、自身のビルが対象となるかどうかを早い段階で確認しておくことが、資金計画の精度を高めるうえで重要です。補助金制度は自治体や年度によって内容が変更されることが多いため、耐震診断・改修を検討する段階で、所在地の区役所や東京都の窓口に最新の制度内容を確認することをおすすめします。また、耐震改修を行った建物については、固定資産税の減額措置など、税制上の優遇を受けられる場合もあるため、あわせて確認しておくと良いでしょう。補助金の多くは、工事着手前の事前申請が必要であり、工事契約を締結した後や工事開始後に申請しても対象外となるケースがほとんどです。この点を見落として先に工事契約を結んでしまい、結果的に補助金を受けられなかったという事例も実際に見られるため、特に注意が必要なポイントです。補助金の活用を検討する場合は、耐震診断の実施段階から自治体の担当窓口に相談し、申請スケジュールを工事計画に組み込んでおくことが重要です。あわせて、耐震改修促進法に基づく認定を受けることで、容積率の緩和など、建築基準法上の特例が適用される場合もあり、大規模な改修を検討する際にはこうした制度もあわせて確認する価値があります。

火災保険・地震保険との関係

耐震性能は、火災保険や地震保険の保険料にも影響します。地震保険は建物の構造や耐震性能に応じて保険料率や割引制度が定められており、耐震診断による耐震等級の証明や、免震建築物であることの証明書類を保険会社に提出することで、保険料の割引を受けられる場合があります。特に、複数のテナントが入居する収益物件の場合、地震保険への加入状況は、金融機関からの融資審査や、投資家への説明資料としても重要な要素となるため、耐震改修とあわせて保険内容の見直しを行うことをおすすめします。

テナントビルにおけるBCP(事業継続計画)の考え方

BCP(Business Continuity Plan)とは、災害などの緊急事態が発生した際に、事業を中断させない、あるいは中断しても早期に復旧させるための計画です。ビルオーナーの立場からは、建物の耐震性能を確保することに加えて、停電時の非常用電源の確保、断水時の受水槽・給水設備の確保、そしてテナント企業との緊急連絡体制の整備が、BCPの基本的な構成要素となります。特に、複数のテナント企業が入居する複合ビルでは、災害発生時にビル全体としてどのような初動対応を取るかをあらかじめ定めておくことで、個別テナントの事業継続力を支える基盤としての価値を提供でき、これがビル全体のブランド価値向上にもつながります。テナント企業自身がBCPを策定する際にも、入居先ビルの防災体制がどこまで整備されているかは重要な前提条件となるため、ビルオーナー側の備えが、テナント企業のBCP実効性を左右するという意識を持つことが大切です。

帰宅困難者対策とビルオーナーの役割

東京都の帰宅困難者対策条例では、事業者に対して、災害発生時に従業員等を施設内に一定期間留まらせる「一斉帰宅の抑制」への協力や、備蓄品の確保が努力義務として求められています。青山・表参道エリアのような昼間人口の多いエリアでは、大規模地震発生時に交通機関が停止し、多くの帰宅困難者が発生することが想定されており、ビルオーナーとしても、テナント企業と連携した備蓄品(飲料水、食料、簡易トイレなど)の確保や、一時滞在スペースの検討が求められています。こうした対応をあらかじめ整備しているビルは、テナント企業からの信頼獲得にもつながり、結果としてテナント誘致における競争力の向上にも寄与します。防災対応力の高さを募集資料や内覧時のアピールポイントとして明示的に打ち出すことで、他の物件との差別化要素として活用することも可能です。

備蓄品の具体的な整備内容

帰宅困難者対策における備蓄品は、東京都の条例では従業員等1人あたり3日分の水・食料を目安に備蓄することが推奨されています。ビルオーナーとして共用部に備蓄する場合、飲料水(1人1日3リットルが目安)、非常食(アルファ化米や缶詰など長期保存可能なもの)、簡易トイレ、毛布、携帯電話等の充電用モバイルバッテリー、そして応急手当用品などが基本的な品目として挙げられます。備蓄スペースが限られる都心のビルでは、共用部の一角に備蓄倉庫を設けるほか、各テナントに一定量の備蓄を分担してもらう方式も現実的な選択肢です。備蓄品は定期的な入れ替え(ローリングストック)が必要になるため、管理担当者を明確に定め、賞味期限・使用期限の管理を徹底することが実務上のポイントです。あわせて、停電時にも稼働できる簡易照明や、情報収集手段としての携帯ラジオなども、備蓄品リストに加えておくと安心です。

避難訓練と防災マニュアルの整備

備蓄品の準備と並んで重要なのが、実際に災害が発生した際の行動計画を定めた防災マニュアルの整備と、それに基づく避難訓練の実施です。複数のテナントが入居するビルでは、地震発生時の初期対応(エレベーターの使用中止、避難経路の確認、安否確認の方法など)について、ビル管理者とテナント企業の間で共通認識を持っておくことが重要です。年に1回程度、消防訓練とあわせて地震を想定した避難訓練を実施し、テナント企業の従業員にも参加を呼びかけることで、実際の災害時に円滑な避難行動につなげることができます。訓練を単なる形式的な実施で終わらせず、実施後に反省点を洗い出し、マニュアルの改善につなげるサイクルを回すことで、実効性のある防災体制を築くことができます。防災マニュアルは、作成して終わりにするのではなく、テナントの入れ替わりや組織変更に応じて定期的に見直し、常に最新の内容を維持することが重要です。

区分所有ビルにおける合意形成のプロセス

区分所有形式のビル(オーナーが複数存在するビル)で耐震改修を行う場合、区分所有法に基づき、大規模な変更にあたる工事については、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成による集会決議が必要となるのが原則です。耐震改修促進法に基づく耐震改修工事の場合は、決議要件が過半数に緩和される特例が設けられていますが、それでも複数の区分所有者間での合意形成には時間を要することが一般的です。合意形成を円滑に進めるためには、耐震診断の結果や改修の必要性について、専門家を交えた説明会を早い段階で開催し、費用負担の方法(各区分所有者の持分に応じた負担、修繕積立金からの拠出など)についても、透明性の高いプロセスで議論を進めることが重要です。反対意見を持つ区分所有者がいる場合は、その懸念事項(費用負担への不安、工事期間中の営業影響など)を丁寧にヒアリングし、可能な範囲で計画に反映させる姿勢が、合意形成のスピードを左右します。

防災対策が資産価値・賃料に与える影響

耐震性能やBCP体制が明確に整備されているビルは、テナント企業の出店判断において有利に働くだけでなく、売却時の資産価値評価においても優位性を持ちます。特に、機関投資家や海外投資家が不動産投資を検討する際には、ESG(環境・社会・ガバナンス)投資の観点から、建物の耐震性能や防災対応力を重視する傾向が強まっており、耐震性能が明確な建物は、より有利な条件での売却や資金調達につながる可能性があります。逆に、耐震性能が不明確、あるいは旧耐震基準のまま改修が行われていない建物は、将来的な資産価値の下落リスクを抱えていると言え、早期の対策検討が推奨されます。不動産の鑑定評価においても、耐震性能は「個別的要因」の一つとして評価額に反映されるため、耐震診断・改修の実施履歴を整理した資料を準備しておくことは、売却時のデューデリジェンス(資産精査)を円滑に進めるうえでも有効です。また、賃料設定の面でも、耐震性能やBCP体制が明確なビルは、同条件の物件と比較して、テナント企業から選ばれやすく、結果として空室期間の短縮や賃料水準の維持につながる傾向があります。

耐震化を進める際の実務上の注意点

テナントとの調整

テナントが入居した状態での耐震改修工事は、工事期間中の騒音・振動や、一部スペースの使用制限が発生するため、テナント企業との事前調整が極めて重要です。工事のスケジュールをできる限り早い段階でテナント企業に共有し、営業への影響を最小限に抑えるための工夫(夜間工事の実施、段階的な工事エリアの区切りなど)について協議しておくことで、テナントとの信頼関係を維持しながら改修を進めることができます。場合によっては、工事期間中の賃料減額や、一時的な移転費用の負担について、テナントと交渉が必要になることもあります。特に飲食店や小売店など、営業時間中の騒音や振動が顧客体験に直結する業態のテナントに対しては、工事スケジュールをより丁寧に協議し、繁忙期(セールシーズンやイベント時期など)を避けた工事計画を検討するなど、テナントの事業特性に配慮した調整を行うことが、良好な関係を維持しながら改修を進めるポイントです。工事内容や進捗について、定期的にテナントへ情報共有する場を設けることも、無用な不安や不満を避けるために有効です。

資金計画と工事期間の見積もり

耐震改修は数千万円規模の投資となることが多いため、自己資金だけでなく、金融機関からの融資や補助金の活用を組み合わせた資金計画を、早い段階から検討しておくことが重要です。また、耐震診断から改修工事完了までは、規模にもよりますが1年から2年程度の期間を要することが一般的であり、テナント契約の更新時期や、将来的な売却計画とのスケジュール調整も含めて、長期的な視点で計画を立てることが求められます。

段階的な改修アプローチという選択肢

建物全体の耐震改修を一度に実施することが資金面・スケジュール面で難しい場合、優先度の高い箇所から段階的に改修を進めるアプローチも現実的な選択肢です。たとえば、まずは避難経路となる階段室やエントランス周りの補強を優先し、その後、数年かけて各フロアの補強工事を順次進めていくといった計画です。段階的なアプローチを取る場合でも、建物全体としての改修計画(いつまでにどの範囲を完了させるか)をあらかじめ明確にしておくことで、テナントや金融機関、投資家に対して、将来の資産価値向上に向けた具体的な道筋を示すことができます。計画の全体像が示されていることで、途中段階であっても「対策が進行中である」というメッセージをステークホルダーに伝えることができ、無対策のまま放置している場合と比較して、信頼性の面で大きな差が生まれます。一度にまとまった投資判断を下すことが難しいオーナーにとっては、この段階的アプローチが現実的な落としどころとなることも多く、専門家と相談しながら自身の資金計画に合った進め方を検討することをおすすめします。

耐震改修に活用できる融資制度

耐震改修の費用は、自己資金と補助金だけでは賄いきれないケースも多く、民間金融機関や政策金融機関からの融資を組み合わせることが一般的です。日本政策金融公庫では、耐震改修を含む防災・減災対策のための設備投資に対して、通常の融資よりも有利な条件で資金を借り入れられる制度が用意されている場合があります。また、民間の金融機関でも、耐震改修工事を対象とした専用ローン商品を取り扱っているケースがあり、担保評価や返済計画とあわせて、複数の金融機関に相談し、自身の資金計画に合った融資条件を比較検討することをおすすめします。耐震改修は、実施後のテナント誘致力向上や賃料の維持・向上によって、投資回収が見込めるケースも多いため、単なる「コスト」としてではなく、「収益性を高めるための投資」という視点から資金計画を組み立てることが重要です。長期的な投資回収シミュレーションを作成し、改修費用と将来的な賃料上昇・空室率改善による収益増加分を比較検討することで、投資判断の妥当性をより客観的に評価することができます。

専門家チームとの連携の重要性

耐震診断・改修は、建築士、構造設計の専門家、施工会社、そして必要に応じて弁護士や税理士といった、複数の専門家が関わる複合的なプロジェクトです。オーナー自身がすべての専門知識を持つ必要はありませんが、それぞれの専門家からの情報や提案を整理し、全体として一貫した計画にまとめる役割を担う存在(不動産会社や建築コンサルタントなど)を、プロジェクトの初期段階から関与させておくことで、計画全体の整合性を保ちながら、円滑にプロジェクトを進めることができます。特に、複数のテナントとの調整、補助金申請のスケジュール管理、金融機関との融資交渉など、並行して進める必要がある実務が多岐にわたるため、プロジェクト全体を俯瞰できる窓口を一つに定めておくことが、混乱を避けるうえで有効です。青山不動産情報館では、耐震・防災対策に関するご相談も承っており、必要に応じて専門家のご紹介も行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 自分のビルが旧耐震基準かどうか、どうやって確認できますか？ A. 建築確認済証や検査済証に記載されている建築確認日を確認することで判断できます。1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されています。

Q2. 耐震診断にはどのくらいの費用がかかりますか？ A. 建物の規模や構造によって異なりますが、中小規模ビルの場合、数百万円程度が目安です。自治体の補助金制度を活用することで負担を軽減できる場合があります。

Q3. テナントが入居した状態でも耐震改修工事はできますか？ A. 外付けフレーム工法など、テナントの使用スペースへの影響が少ない工法を選択することで、営業を継続しながらの改修が可能な場合があります。テナントとの事前調整が重要です。

Q4. 耐震改修に使える補助金にはどのようなものがありますか？ A. 東京都や各特別区では、耐震診断・設計・改修工事費用の一部を助成する制度が用意されています。内容は年度により変更されるため、最新情報を自治体窓口で確認することをおすすめします。

Q5. BCP対策として最低限何を準備すべきですか？ A. 非常用電源の確保、断水時の給水設備の確保、テナント企業との緊急連絡体制の整備が基本的な要素です。あわせて備蓄品の確保も検討しましょう。

Q6. 耐震性能はビルの売却時にどのような影響がありますか？ A. 耐震性能が明確なビルは、投資家からの評価が高まりやすく、有利な条件での売却につながる可能性があります。逆に不明確な場合は資産価値の下落リスクがあります。

Q7. 耐震改修工事の期間はどのくらいかかりますか？ A. 診断から改修工事完了まで、規模にもよりますが1年から2年程度が一般的な目安です。長期的な視点での資金計画とスケジュール管理が重要です。

Q8. 区分所有ビルで耐震改修を行う場合、どのような手続きが必要ですか？ A. 原則として区分所有者・議決権の各4分の3以上の賛成による集会決議が必要です。耐震改修促進法に基づく特例により、要件が過半数に緩和される場合もあります。

Q9. 耐震性能は地震保険料に影響しますか？ A. はい。耐震診断による耐震等級の証明などを保険会社に提出することで、地震保険料の割引を受けられる場合があります。

Q10. 資金面で一度に全体改修が難しい場合、どうすればよいですか？ A. 避難経路など優先度の高い箇所から段階的に改修を進めるアプローチも現実的です。全体の改修計画を明確にしたうえで、専門家と相談しながら進めることをおすすめします。

まとめ：防災対策は資産価値を守る経営判断

築古ビルオーナーにとって、耐震・防災対策は単なる法令遵守やコストではなく、テナント誘致力と資産価値を維持するための重要な経営判断です。旧耐震基準の建物を所有している場合は、まず耐震診断を実施し、自身のビルの現状を正確に把握することから始めることをおすすめします。補助金制度の活用や、テナント企業との丁寧な調整を通じて、無理のない計画で耐震化を進めることが、長期的な資産価値の維持につながります。