結論から言えば、暦年贈与の基礎控除（年110万円の非課税枠）は2024年の税制改正後も廃止されておらず、2026年時点でも引き続き利用できます。ただし同じ改正で、相続開始前に贈与した財産を相続財産に足し戻す「生前贈与加算」の対象期間が相続開始前3年以内から7年以内へと段階的に延長されており、南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、神宮前エリアのように相続税評価額が高くなりやすい地域で不動産を保有するオーナーほど、この制度変更を踏まえた上で「いつ、何を、どう贈与するか」を早めに設計しておく必要があります。年110万円という非課税枠自体は小さく見えますが、贈与を実行できるかどうかは暦年（1月1日〜12月31日）単位で区切られるため、2026年分の贈与を活用するなら年末の12月31日までに実行しておくことが前提条件になります。

本記事は、青山エリアで不動産を保有し将来の相続を見据える個人オーナーを想定読者に、相続税評価額の計算方法や小規模宅地等の特例、不動産法人化、家族信託といった相続対策全般ではなく、「暦年贈与110万円非課税枠」という一点に絞って、2026年の年末までに検討・実行すべき具体的なアクションを整理します。国税庁の公表情報をもとに、制度の仕組み、2024年改正による生前贈与加算の延長と経過措置、相続時精算課税制度に新設された110万円基礎控除との違い、そして不動産オーナー特有の注意点（持分贈与・負担付贈与など）まで、実務目線で解説します。なお、個別の税額計算や申告可否の最終判断は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

暦年贈与の110万円非課税枠とは｜基礎控除の基本的な仕組み

贈与税は、個人が1月1日から12月31日までの1年間（暦年）に受け取った財産の合計額から基礎控除額を差し引いた残額に対して課税される仕組みです。この基礎控除額が原則として年110万円であり、1年間に受け取った贈与財産の合計が110万円以下であれば、贈与税の申告も納税も不要になります。これがいわゆる「暦年贈与」「暦年課税」と呼ばれる制度で、2024年の税制改正後も基礎控除額110万円そのものは維持されています。

ポイントは、非課税枠が「贈与する側（贈与者）」ではなく「贈与を受ける側（受贈者）」1人あたりに年110万円設定されている点です。したがって、たとえば青山にお住まいのオーナーが子ども2人・孫2人の合計4人に対してそれぞれ110万円ずつ贈与すれば、合計440万円を1年間で非課税により移転できる計算になります。受贈者の人数を増やすほど、また実行する年数を重ねるほど、非課税で移転できる財産の総額は大きくなります。ただし、後述のとおり相続開始前一定期間内の贈与は相続財産に加算されるルールがあるため、「誰に贈与するか」によって相続税対策としての効果が大きく変わる点に注意が必要です。具体的には、相続や遺贈で財産を取得しない孫や子の配偶者への贈与は、原則としてこの生前贈与加算の対象外となるため、相続税対策の観点では有効な選択肢の一つとされています。

また、贈与税の基礎控除を使う暦年贈与は現金だけでなく不動産の持分にも適用できますが、不動産は評価や名義変更の手続きが複雑になりやすいため、現金の贈与と比べて実務上の留意点が多くなります。この点は後の章で詳しく解説します。

2024年改正の要点①｜生前贈与加算が「相続開始前3年以内」から「7年以内」へ延長

暦年贈与を相続対策として活用する際に最も重要なのが、「生前贈与加算」のルールです。これは、相続や遺贈により財産を取得した人が、被相続人の死亡前一定期間内に受けた贈与財産を相続税の課税価格に加算して相続税を計算する制度です。2023年度税制改正により、この加算対象期間が従来の「相続開始前3年以内」から「相続開始前7年以内」へと段階的に延長されました。

具体的には、2024年（令和6年）1月1日以後に行われる贈与から新ルールが適用され、加算期間は一度に7年になるのではなく、経過措置を伴いながら段階的に延びていきます。たとえば2027年に相続が発生した場合は改正後の贈与開始日以降の期間で加算対象を計算し、2031年1月1日以後に発生する相続からは完全に「相続開始前7年以内」の贈与が加算対象となる、という考え方です。つまり2026年の年末時点では、まだ加算期間が完全に7年へ移行しきっていない過渡期にあり、今から実行する贈与ほど将来の相続時に加算対象期間内に含まれる可能性が高くなる、という関係になります。

経過措置｜延長された4年間分は合計100万円まで加算対象外

生前贈与加算の期間が3年から7年に延びたことで、単純に考えると相続財産に足し戻される贈与額が増え、相続対策としての暦年贈与の効果が薄まるように見えます。そこで設けられているのが、延長された4年間（相続開始前3年超7年以内の期間）に受けた贈与について、その期間中に受けた贈与財産の合計額から原則として100万円を控除した残額のみを相続財産に加算するという経過措置です。つまり、相続開始前3年以内の贈与は従来どおり全額が加算対象となる一方、それより前の4年間分についてはまとめて100万円までは加算されずに済む、という制度設計になっています。

この経過措置がある結果、暦年贈与は「早く始めるほど、相続財産から切り離せる金額が大きくなる」という性質を持ちます。南青山・北青山といった土地の相続税評価額が高くなりやすいエリアで不動産を保有するオーナーほど、贈与の実行を先延ばしにするメリットは乏しく、年末が近づくたびに「今年分の110万円非課税枠を使うか使わないか」を判断する意味は小さくありません。なお、生前贈与加算の対象になるのは相続や遺贈により財産を取得した人への贈与に限られるため、前述のとおり相続人とならない孫などへの贈与は、この加算ルールの対象外となる点も改めて押さえておきたいポイントです。

2024年改正の要点②｜相続時精算課税制度に110万円の基礎控除が新設

暦年課税とあわせて理解しておきたいのが、もう一つの贈与税の課税方式である「相続時精算課税制度」です。この制度は、原則として60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子または孫への贈与について選択できるもので、選択後は累計2,500万円までの贈与について贈与税が課されず（超えた部分は一律20%課税）、贈与者が亡くなった際にその贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算する仕組みです。

2024年1月1日以後の贈与から、この相続時精算課税制度にも新たに年110万円の基礎控除が設けられました。これにより、相続時精算課税を選択した場合でも、毎年110万円までの贈与であれば贈与税の申告が不要になり、かつこの基礎控除の範囲内の贈与は暦年課税の生前贈与加算のような相続財産への加算（持ち戻し）の対象にもならないとされています。従来は相続時精算課税を一度選択すると暦年課税へ戻れず、少額の贈与でも毎回申告が必要になる使いにくさが指摘されていましたが、この基礎控除の新設によって使い勝手が大きく改善された形です。

暦年課税と相続時精算課税は、いったん相続時精算課税を選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことができない点に注意が必要です。青山エリアで将来的に大きな含み益のある不動産（特に地価上昇が続いてきた南青山や表参道周辺の土地）を子や孫に贈与する予定がある場合、相続時精算課税を選ぶと贈与時点の評価額で相続財産に固定できるという側面もあるため、どちらの制度を選ぶべきかは資産構成や将来の地価動向の見立てによって判断が分かれます。この選択は一度きりの判断となるため、必ず税理士に相談したうえで決定することを強くおすすめします。

比較表｜暦年課税制度と相続時精算課税制度の違い

項目	暦年課税制度	相続時精算課税制度
基礎控除	年110万円（受贈者1人あたり）	年110万円（2024年1月以後の贈与から新設、受贈者・贈与者の組み合わせごと）
適用対象	誰からの贈与でも利用可能	原則60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与
相続財産への加算	相続開始前7年以内の贈与が加算対象（経過措置あり）	基礎控除110万円超の部分は贈与時期にかかわらず相続財産に合算
基礎控除内の贈与の加算	加算対象期間内なら原則加算対象	加算対象外（申告も原則不要）
制度選択後の変更	制限なし（都度選択可能）	一度選択すると同じ贈与者について暦年課税へ戻せない
不動産贈与との相性	少額の持分贈与をコツコツ積み上げる対策に向く	将来値上がりが見込める資産を評価額固定で移す対策に向く
申告要否の目安	年間110万円超の贈与で申告必要	累計2,500万円まで申告により非課税枠を利用可、超過分は一律20%

この表からもわかるとおり、どちらの制度にも年110万円の非課税枠がある一方で、相続財産への加算の考え方が大きく異なります。暦年課税は「相続開始前7年以内の贈与」という時間軸で加算の可否が決まるのに対し、相続時精算課税は基礎控除を超えた部分が時期を問わず合算される点が特徴です。自身の年齢や健康状態、贈与を急ぐ必要性の有無によって、どちらの制度が有利かは変わってきます。

なお、暦年課税で基礎控除110万円を超える贈与を行った場合の税率は、贈与者と受贈者の関係や贈与額に応じて原則10%から最大55%までの累進税率で計算されます。祖父母や父母から18歳以上の子・孫への贈与（特例贈与財産）は、それ以外の贈与（一般贈与財産）よりも税率が緩やかに設定されているのが特徴です。基礎控除の110万円をわずかに超える贈与であれば税負担は軽微ですが、超過額が大きくなるほど税率も跳ね上がるため、非課税枠を超えて贈与する場合はどの程度まで許容するか、事前に税理士とシミュレーションしておくことをおすすめします。

青山エリアの不動産オーナーが年末までに検討すべき具体策

なぜ青山エリアでは早めの贈与実行が重要なのか

南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、そして隣接する渋谷区神宮前は、表参道周辺の商業地を中心に地価が高い水準で推移してきたエリアです。国税庁が毎年公表する路線価もこうした地域では都内でも上位に位置し、自宅や収益物件を保有しているだけで相続税評価額が高額になりやすい特徴があります。評価額が高いということは、それだけ相続税の課税価格も大きくなりやすく、110万円という非課税枠の相対的なインパクトは小さく見えるかもしれません。しかし、だからこそ「非課税で移転できる分は確実に移転しておく」という積み重ねが、将来の相続税負担を左右する差になります。

また、地価が右肩上がりに推移してきたエリアでは、贈与や相続のタイミングが遅くなるほど評価額そのものが上昇し、結果として非課税枠の実質的な価値が目減りするという側面もあります。早い時期から暦年贈与を継続しておくことは、単に非課税枠を使い切るという意味だけでなく、将来の評価額上昇リスクをあらかじめ回避するという意味でも合理的な選択になり得ます。

現金の暦年贈与を年内に実行する

最もシンプルで実行しやすいのが、現金による暦年贈与です。2026年分の非課税枠を使うのであれば、贈与は2026年12月31日までに完了させる必要があります。銀行振込であれば振込日、手渡しであれば実際に現金を渡した日が贈与の実行日と扱われるのが一般的です。年末は多忙になりがちなため、贈与契約書の作成や振込手続きは12月中旬までに終えておくと安心です。

たとえば、子ども2人・孫2人の合計4人に対して毎年110万円ずつ、非課税の範囲内で10年間にわたり贈与を継続した場合、単純計算では合計4,400万円もの財産を贈与税ゼロで移転できることになります。南青山や北青山に高額な自宅・収益物件を保有し、将来の相続税評価額の圧縮を検討しているオーナーにとって、この積み重ねの効果は決して小さくありません。もっとも、前述の生前贈与加算の対象となる相続人（子など）への贈与は、相続開始前7年以内の分が原則として相続財産に加算される点には留意が必要です。加算の影響を受けにくいという観点では、相続人とならない孫や、子の配偶者への贈与を組み合わせる設計が有効とされることが多く、この点もあわせて税理士に相談しながら受贈者の組み合わせを検討することをおすすめします。

なお、贈与額を毎年きっちり110万円に固定し続けると、税務署から「あらかじめ総額を決めて分割して贈与した」定期贈与と判断されるリスクを懸念する声もあります。実務上は、贈与のたびに独立した贈与契約書を作成し、金額をあえて年によって変える、時には110万円をわずかに超える贈与を行ってあえて少額の贈与税申告をしておくといった工夫が、贈与の実態を示す証拠として有効だとされることがあります。いずれの手法が適切かはご家庭の状況によって異なるため、実行前に税理士へ相談することを強くおすすめします。

不動産の持分贈与を検討する場合の注意点

南青山や北青山、外苑前、青山一丁目、神宮前エリアの土地・建物は評価額が高額になりやすく、不動産そのものを110万円の非課税枠内で贈与することは基本的に困難です。そのため実務では、不動産の共有持分の一部を少しずつ贈与する「持分贈与」という手法が使われることがあります。たとえば評価額5,500万円の不動産であれば、持分の50分の1（評価額換算で約110万円相当）を1年間で贈与する、といった形です。

持分贈与を行う場合は、贈与のたびに登記名義を変更する必要があり、登録免許税（原則として固定資産税評価額の1,000分の20）や、受贈者側に不動産取得税が発生する点に留意が必要です。毎年少しずつ持分を移転すると、その都度登記費用がかかるため、非課税で移転できる金額と諸費用とのバランスを事前に試算しておくことが重要です。また、共有持分が細分化されると、将来その不動産を売却・建て替えする際に共有者全員の合意形成が必要になり、意思決定が複雑になるリスクもあわせて考慮しておく必要があります。

負担付贈与・みなし贈与のリスクに注意する

不動産を贈与する際にありがちな落とし穴が「負担付贈与」です。これは、ローンの残債務や、贈与と引き換えに一定の給付を伴う条件付きの贈与を指します。負担付贈与に該当すると、通常の相続税評価額（路線価や固定資産税評価額をベースにした評価）ではなく、贈与時点の通常の取引価額、つまり市場での実勢価格に近い時価で評価されるのが原則的な取り扱いとされています。青山エリアのように取引価格と相続税評価額（路線価）に乖離が生じやすい地域では、負担付贈与と判断されることで想定より高い評価額となり、贈与税額が跳ね上がるケースがあるため注意が必要です。

同様に、時価よりも著しく低い価額で不動産を譲渡した場合には、その差額が贈与とみなされる「みなし贈与」に該当するおそれがあります。親族間で不動産を売買する場合や、住宅ローンの一部を親が肩代わりするような場合にも、意図せずみなし贈与と認定されるリスクがあるため、事前に税理士へ相談し、適正な評価額や取引条件を確認しておくことが望まれます。

特に南青山や表参道周辺のように取引事例の多いエリアでは、路線価をもとにした相続税評価額と、実勢の取引価格との差が大きくなりがちです。親から子へ収益物件を「格安」で売却するような取引は、贈与税だけでなく譲渡所得税の計算にも影響するため、単独で判断せず、不動産会社による査定と税理士による税務上の評価の両面からチェックを受けることをおすすめします。

贈与契約書と証拠づくりの実務ポイント

暦年贈与を相続対策として機能させるためには、税務調査の際に「その贈与が実際に成立していたこと」を客観的に証明できる状態にしておくことが欠かせません。具体的には、贈与のたびに贈与契約書を作成して贈与者・受贈者双方が署名押印すること、現金の場合は振込記録を残し手渡しは避けること、受贈者名義の口座は受贈者自身が管理し通帳やキャッシュカードを贈与者が保管し続けないこと、といった基本的な対応が重要です。これらが不十分だと、実質的に贈与が成立していない「名義預金」とみなされ、相続税の税務調査で贈与そのものが否認されるリスクがあります。年末に駆け込みで複数年分をまとめて贈与するような形は、定期贈与とみなされて課税上不利になる可能性もあるため、毎年独立した意思決定として贈与契約を結ぶことが望ましいとされています。

年末までの贈与実行スケジュールの目安

生前贈与は「気づいたら年末を過ぎていた」という事態が起こりやすい対策です。特に不動産の持分贈与は評価額の算定や登記手続きに時間を要するため、年末に近づいてから動き始めると2026年分の非課税枠に間に合わないおそれがあります。目安として、以下のようなスケジュールで準備を進めることをおすすめします。

• 9〜10月：今年贈与する財産（現金か、不動産の持分か）と受贈者を家族で話し合い、方針を固める。不動産の持分贈与を検討する場合は、固定資産税評価額や路線価をもとにした概算評価を不動産会社・税理士に依頼する。
• 10〜11月：贈与契約書の文案を準備し、税理士に贈与額・受贈者の組み合わせについて最終確認を行う。持分贈与の場合は司法書士へ登記手続きの依頼を進める。
• 12月上旬〜中旬：現金贈与は振込を実行し、贈与契約書に署名押印する。持分贈与は登記申請を完了させる。
• 12月31日まで：すべての贈与行為（現金の移動、登記の効力発生）を年内に完了させる。
• 翌年2月1日〜3月15日：基礎控除を超える贈与があった場合は、受贈者が贈与税の申告・納税を行う。

このように、実行そのものは年末に集中させるとしても、評価額の把握や書類準備は早めに着手しておくことで、慌てて不備のある贈与契約を結んでしまうリスクを避けられます。

贈与税の申告期限｜翌年2月1日から3月15日まで

暦年贈与で年110万円の基礎控除を超える財産を受け取った場合、受贈者は原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、住所地を所轄する税務署へ贈与税の申告書を提出し、納税を行う必要があります。2026年中に基礎控除を超える贈与を実行した場合は、2027年2月1日から3月15日までが申告・納税の期限となります。基礎控除の110万円以内に収まる贈与であれば、原則として申告は不要ですが、相続時精算課税制度を選択している場合は基礎控除内であっても選択の届出など別途の手続きが必要になることがあるため、こちらも税理士に確認しておくと安心です。

申告期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生する可能性があります。不動産の持分贈与を行った場合は、贈与税の申告に加えて登記手続きも並行して進める必要があるため、年末に贈与を実行した場合は年明け早々から専門家（税理士・司法書士）と連携してスケジュールを組んでおくことをおすすめします。

なお、e-Taxを利用すれば自宅から贈与税の申告書を提出することも可能ですが、不動産の評価額算定や相続時精算課税の選択届出書の作成など、専門的な判断が必要な部分については、申告直前になって慌てないよう、贈与を実行した時点で早めに税理士へ相談し、必要書類の準備を進めておくことをおすすめします。特に持分贈与を伴う場合は、登記簿謄本や固定資産評価証明書など取得に時間がかかる書類もあるため、余裕を持ったスケジュール管理が欠かせません。

FAQ｜生前贈与110万円非課税枠についてよくある質問

Q1. 110万円の非課税枠は、毎年必ず使わないと繰り越せませんか。

はい、原則として繰り越しはできません。暦年課税の基礎控除は1月1日から12月31日までの1年間ごとにリセットされる仕組みのため、ある年に110万円の枠を使わなかったとしても、翌年にまとめて220万円分の非課税枠として使うことはできません。年末が近づくタイミングで「今年分の贈与を実行するかどうか」を毎年判断する必要がある、という点が暦年贈与の特徴です。

Q2. 生前贈与加算の対象期間が7年に延びたので、もう暦年贈与をしても意味がないのでしょうか。

一概にそうとは言えません。前述のとおり、延長された4年間分については合計100万円まで加算対象外となる経過措置があり、また相続開始前7年より前の贈与（早期に実行した贈与）は基本的に加算対象外となります。さらに、相続や遺贈で財産を取得しない孫などへの贈与は、生前贈与加算の対象外となるのが原則です。したがって、贈与を始める時期が早いほど、また受贈者の選び方によっては、暦年贈与は引き続き有効な対策となり得ます。ご自身の年齢や家族構成を踏まえた最適な進め方は、税理士に相談のうえ判断することをおすすめします。

Q3. 青山エリアの不動産そのものを110万円の非課税枠内で子どもに贈与することはできますか。

現実的には困難なケースが大半です。南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、神宮前といったエリアは土地の相続税評価額が高額になりやすく、不動産全体を110万円以内に収めて贈与することはほぼ不可能です。そのため、前述した共有持分の一部を少しずつ贈与する手法や、現金を贈与して将来的な相続税の納税資金・購入資金に充てる手法などが実務上の選択肢となります。いずれの場合も登記費用や税負担のシミュレーションが必要になるため、不動産会社と税理士の双方に相談しながら進めることをおすすめします。

Q4. 相続時精算課税制度の110万円基礎控除と、暦年課税の110万円基礎控除は併用できますか。

同じ贈与者・受贈者の組み合わせについて、暦年課税と相続時精算課税を同じ年に併用することはできません。相続時精算課税は贈与者ごとに選択する制度のため、たとえば父からの贈与には相続時精算課税を選択し、母からの贈与には暦年課税を適用する、といった贈与者ごとの使い分けは可能とされています。ただし制度選択は一度行うと後戻りできない部分があるため、複数の贈与者から贈与を受ける予定がある場合は、事前に税理士へ相談し、家族全体での贈与設計を検討することをおすすめします。

Q5. 年末に慌てて贈与するくらいなら、来年まとめてやっても同じではないですか。

同じではありません。暦年贈与の非課税枠は年ごとにリセットされる仕組みのため、2026年分の枠を使わずに2027年へ持ち越すことはできず、その年の枠はその年のうちに使い切るかどうかで完結します。また、相続開始前の贈与ほど生前贈与加算の対象となる可能性が高く、経過措置による100万円の控除も相続開始前3年超7年以内の贈与に限られた優遇です。将来の相続発生時期は誰にも予測できないため、「今年使える非課税枠は今年のうちに使っておく」という考え方が、結果として相続財産を圧縮できる可能性を広げます。年末を待たず、できるだけ早い時期から計画的に贈与を実行することが望ましいとされています。

まとめ

暦年贈与の110万円非課税枠は、2024年の税制改正後も廃止されることなく維持されていますが、生前贈与加算の対象期間が相続開始前3年以内から7年以内へと段階的に延長されたことで、贈与を始めるタイミングそのものが対策の効果を左右するようになりました。延長された4年間分については合計100万円まで加算対象外となる経過措置がある一方、相続開始前3年以内の贈与は従来どおり全額が加算対象となるため、南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、神宮前エリアのように相続税評価額が高くなりがちな不動産を保有するオーナーほど、贈与の実行を先送りするデメリットは大きいといえます。

あわせて、相続時精算課税制度にも2024年から110万円の基礎控除が新設され、暦年課税とは異なる選択肢として資産構成や将来の地価動向に応じた使い分けが可能になりました。どちらの制度を選ぶにせよ、不動産の持分贈与には登記費用や負担付贈与・みなし贈与のリスクが伴い、贈与契約書の作成や資金の流れの記録といった証拠づくりも欠かせません。2026年分の非課税枠を活用するのであれば、実行期限は12月31日です。年末が近づいてから慌てて動くのではなく、今のうちから家族構成や資産状況を整理し、税理士に相談しながら計画的に準備を進めることをおすすめします。

本記事の内容は、国税庁が公表する制度概要をもとに一般的な情報を整理したものであり、個別の贈与額や相続税額の試算、制度選択の最終判断については必ず税理士等の専門家にご確認ください。

青山不動産情報館では、南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、神宮前エリアで不動産を保有されているオーナー様からの、生前贈与や相続を見据えた不動産活用に関するご相談を承っております。持分贈与を検討する際の不動産評価額の把握や、将来的な売却・建て替え・賃貸活用も見据えたご提案など、提携する税理士とも連携しながらサポートいたします。年末に向けた贈与対策をご検討中の方は、ぜひ一度 https://aoyama-house.com/ の青山不動産情報館までお気軽にお問い合わせください。