南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、そして隣接する渋谷区神宮前エリアで住宅を探している方の中には、物件情報や販売図面に見慣れないラベルやマークが記載されているのに気づいた方もいらっしゃるのではないでしょうか。これは2024年4月から運用が始まった「建築物の省エネ性能表示制度」に基づく表示です。本記事では、2026年10月時点の最新情報として、この制度の背景と仕組み、ラベルの読み方、そして青山エリアで物件を選ぶ際に具体的にどう役立てればよいのかを、青山不動産情報館合同会社がわかりやすく解説します。

高額な資産性の高い住宅が多い青山エリアであっても、建物の断熱性能やエネルギー消費性能は、日々の光熱費や住み心地、将来の資産価値に直結する重要な要素です。デザイン性や立地だけでなく、こうした「性能」の視点を物件選びに取り入れることで、より納得感のある住まい探しができるはずです。

1. なぜ今、住宅の省エネ性能表示が注目されているのか

1-1. 建築物省エネ法改正という大きな流れ

日本の住宅・建築分野における省エネルギー対策は、2015年に成立した建築物省エネ法を起点として、段階的に強化されてきました。2022年には同法がさらに改正され、脱炭素社会の実現に向けて、建築物のエネルギー消費性能の確保をより一層進める方向性が明確に示されました。背景には、国内の最終エネルギー消費のうち住宅・建築物分野が占める割合が大きいこと、そして2050年カーボンニュートラルの実現に向けて、新築建築物のストックが長期間にわたり社会に残り続けることから、建築時点での性能確保が極めて重要であるという政策判断があります。

この改正の中で特に重要な動きが、新築住宅・建築物に対する省エネ基準適合の原則義務化です。これまで住宅については建築主の努力義務とされていた省エネ基準への適合が、段階的に義務化の対象へと広げられてきました。

1-2. 2025年4月、新築住宅の省エネ基準適合が原則義務化

大きな節目となったのが、2025年4月に施行された新築住宅（戸建て・共同住宅を含む小規模建築物も含む）に対する省エネ基準適合の原則義務化です。これにより、2025年4月以降に建築確認を受ける新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していることが求められるようになりました。2026年10月現在、この義務化はすでに実務に定着しつつあり、新築で分譲・賃貸される住宅の多くが一定の省エネ性能を備えていることが前提となる時代に入っています。

ただし、青山エリアのように既存の建物ストックが多いエリアでは、義務化以前に建築された住宅も市場に多数流通しています。こうした既存住宅については義務化の対象外であり、性能にはばらつきがあるため、購入・賃貸を検討する際には個別に性能を確認する姿勢がこれまで以上に重要になっています。

1-3. 2024年4月開始「建築物の省エネ性能表示制度」とは

新築義務化に先行する形で、2024年4月1日から運用が始まったのが「建築物の省エネ性能表示制度」です。これは、建築物の販売・賃貸を行う事業者に対して、広告などに省エネ性能に関する情報をラベル形式で表示することを求める制度で、国土交通省が主導しています。制度の目的は、住宅を購入・賃貸しようとする消費者が、物件を選ぶ際に省エネ性能という新しい視点を持てるようにし、性能の高い住宅が適切に評価される市場環境を整えることにあります。

この制度は、前述の省エネ基準適合義務化とセットで理解すると分かりやすくなります。義務化によって新築住宅の性能の「下限」が確保される一方、表示制度によって、消費者は個々の物件の性能の「実際の水準」を比較できるようになる、という二段構えの政策設計になっているのです。青山エリアのような既存ストックが豊富な市場では、特に後者の「比較のための情報開示」という役割が重要な意味を持ちます。

2. 省エネ性能ラベルは何を示しているのか

2-1. ラベルの主な表示項目

省エネ性能ラベルには、おおむね次のような情報が記載されます。細部のレイアウトや項目名は物件種別や評価方法によって多少異なる場合があるため、実際の表示を見る際は、最新の国土交通省の資料や、仲介担当者の説明とあわせて確認することをおすすめします。

• エネルギー消費性能：冷暖房、給湯、換気、照明などで消費される一次エネルギー消費量が、国の定める基準に対してどの程度の水準にあるかを示す指標です。
• 断熱性能：外壁や窓などを通じた熱の出入りのしにくさを示す指標で、住宅の快適性や冷暖房効率に直結します。
• 目安となる年間の光熱費：その住宅でおおよそどの程度の年間エネルギーコストがかかるかを示す参考値です。あくまで目安であり、実際の光熱費は居住人数やライフスタイル、設備の使い方によって変動します。
• ZEH水準達成の有無：建物がネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）に相当する水準の性能を満たしているかどうかの表示です。
• 評価方法に関する情報：自己評価によるものか、第三者評価機関による評価（BELS評価など）によるものかが区分されます。

2-2. 評価マーク・星の数の見方

ラベルには、エネルギー消費性能・断熱性能それぞれについて、段階的な評価を示すマークや星の数（レベル表示）が用いられます。一般的な傾向として、星の数が多い、あるいは評価段階が高いほど、省エネ基準に対する余裕度が大きく、エネルギー消費量が少ない住宅であることを意味します。ただし、具体的な星の数と性能水準の対応関係や、最新のラベルデザインの細部については、時点によって運用上のアップデートが行われる可能性があるため、物件広告に記載されたラベルを確認する際は、同時に表示されている説明文や、国土交通省が公開している最新の解説資料を参照することを強くおすすめします。数字や星の「見た目」だけで判断せず、その背景にある評価方法（自己評価か第三者評価か）もあわせて確認することが、誤解を避けるポイントです。

2-3. 自己評価と第三者評価（BELS）の違い

省エネ性能ラベルの評価には、大きく分けて「自己評価」と「第三者評価」の2種類があります。自己評価は、販売・賃貸事業者自身が計算・評価を行うもので、手続きが比較的簡便な一方、評価の客観性という点では第三者評価に一歩譲ります。第三者評価の代表例が「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」で、登録された評価機関が建物の設計内容を確認し、客観的な基準で評価を行います。ラベル上に第三者評価機関の評価であることが明記されている物件は、相対的に評価の信頼性が高いと捉えることができます。青山エリアで高額な住宅を検討する際には、どちらの評価方法によるラベルなのかを確認し、できれば第三者評価（BELS等）に基づく情報を重視することをおすすめします。

3. 表示の義務・対象範囲はどうなっているか

3-1. あくまで「努力義務」としての制度設計

ここで重要な点を整理しておきます。「建築物の省エネ性能表示制度」は、販売・賃貸事業者に対してラベル表示を求めるものですが、法的な位置づけとしては努力義務にとどまります。つまり、表示をしないことに対する罰則があるわけではなく、事業者の自主的な取り組みに委ねられている部分が大きい制度です。このため、2026年10月時点でも、すべての物件広告に省エネ性能ラベルが掲載されているとは限りません。特に既存住宅の仲介物件では、ラベルが表示されていないケースも一定数存在します。

3-2. 新築・既存住宅・賃貸物件での扱いの違い

表示の実態は、物件の種類によって差があります。新築住宅、とりわけ分譲マンションや建売住宅では、販売事業者が性能をアピールする材料として積極的にラベルを表示する傾向が強まっています。省エネ基準適合が原則義務化された新築住宅では、性能面でのアドバンテージを訴求しやすいこともあり、表示への取り組みは比較的進んでいます。

一方、既存住宅（中古マンション・中古一戸建て）については、建築時期によって性能にばらつきが大きく、また評価のための調査・計算に一定の手間とコストがかかることから、ラベル表示が行われていない物件が珍しくありません。青山エリアは築年数の古いヴィンテージマンションやデザイナーズ物件も多いエリアであるため、既存住宅を検討する際には、ラベルの有無や内容を鵜呑みにせず、表示がない場合の確認方法（後述）もあわせて押さえておくことが大切です。

賃貸物件についても努力義務という位置づけは共通していますが、賃貸市場では分譲市場に比べて性能表示への取り組みがまだ発展途上という指摘もあります。賃貸での住まい探しをしている方は、ラベルがなくても管理会社や仲介会社に性能面の情報を積極的に尋ねる姿勢が有効です。

4. 青山エリアで物件を選ぶ人にとって、なぜこの制度が重要なのか

4-1. 高額物件でも断熱性能・光熱費は資産性に直結する

青山エリアは都心有数の高額住宅エリアであり、立地やブランド力、デザイン性が重視される傾向が強いエリアです。しかし、価格帯が高いからといって、断熱性能やエネルギー消費性能が自動的に優れているとは限りません。建物の建築年代、構造、設備の更新状況によって性能は大きく異なります。

特に見落とされがちなのが、ランニングコストという視点です。高額な住宅ほど住空間が広く、天井高も確保されている場合が多いため、冷暖房にかかるエネルギー消費量も相応に大きくなります。断熱性能が低い住宅では、見た目や立地が良くても、毎月の光熱費が想定以上にかさみ、長期的な住居コストを押し上げる要因になり得ます。また、今後は省エネ性能が住宅の資産価値評価の一要素として市場に浸透していくことが予想されるため、将来の売却・賃貸のしやすさという観点からも、性能の高い住宅を選ぶことには意味があります。

4-2. タワーマンションと低層ヴィンテージマンションの違い

青山エリアには、大規模な分譲タワーマンションから、昭和・平成期に建てられた低層のヴィンテージマンション、デザイナーズマンションまで、様々なタイプの住宅が混在しています。この違いは、省エネ性能という観点からも非常に重要です。

比較的新しいタワーマンションは、最新の省エネ基準や高性能サッシ、高断熱の外壁仕様を採用しているケースが多く、省エネ性能ラベルでも高い評価を得やすい傾向があります。一方で、築年数の古い低層マンションや一戸建てでは、建築当時の基準がそもそも現在ほど厳しくなかったため、断熱性能が相対的に低いことが多く見られます。ただし、こうした物件でも、サッシの交換や断熱改修など、後年のリノベーションによって性能が向上している場合もあるため、「古い＝性能が低い」と一概に決めつけることもできません。実際にラベルや性能評価書を確認する、あるいは改修履歴をヒアリングすることが、正確な判断には欠かせません。

4-3. 南青山・北青山・外苑前・青山一丁目・神宮前エリアの住宅特性

南青山・北青山エリアは、ハイブランドの店舗や閑静な住宅街が共存するエリアで、デザイナーズマンションや低層の高級賃貸マンションが多く見られます。外苑前エリアは神宮外苑に近接し、緑豊かな環境と都心アクセスの良さを兼ね備えた住宅地として人気があります。青山一丁目エリアは赤坂御用地にも近く、オフィスと住宅が混在するエリアです。これらに隣接する渋谷区神宮前エリアも含めて、全体として築年数の幅が広く、新築から築数十年の物件まで多様な選択肢が存在するのが青山エリアの特徴です。

このような多様性があるからこそ、省エネ性能ラベルという共通の指標を使って物件を比較する価値は大きいと言えます。立地条件が似ている物件同士であっても、断熱性能や目安光熱費には差があることが多く、ラベルを確認することで、見た目だけでは分からない「住み心地」や「コスト」の違いに気づくきっかけになります。

5. ラベルの実践的な使い方｜物件を比較するときのポイント

5-1. 目安光熱費はあくまで「比較のための指標」と捉える

ラベルに記載される目安光熱費は、一定の条件（標準的な家族構成や使用条件など）を前提に算出された参考値であり、実際の居住者の光熱費とは異なります。重要なのは、絶対額そのものよりも、複数の物件を比較する際の「相対的な差」を見る使い方です。同じようなエリア・広さ・価格帯の物件を複数検討している場合、目安光熱費に明確な差があれば、それは断熱性能や設備の効率に差があることを示唆しています。この視点を持つことで、価格や立地だけでは見えてこない物件の「質」を見極める手がかりが得られます。

5-2. BELS評価・ZEHとの関係を理解する

省エネ性能ラベルとあわせて理解しておきたいのが、BELS評価とZEHという2つの関連制度です。BELSは第三者評価機関による客観的な性能評価制度で、ラベルの評価がBELSに基づくものであれば、信頼性の高い情報として扱うことができます。ZEHは、高い断熱性能と高効率設備、さらに太陽光発電などによるエネルギー創出を組み合わせ、年間のエネルギー消費量を実質的にゼロに近づけることを目指す住宅の考え方です。ラベル上でZEH水準達成が示されている物件は、省エネ性能の観点では相対的に優れた住宅である可能性が高いと言えます。これらの関係性を簡単に整理すると、以下のようになります。

制度・指標	概要	評価の性質	青山エリアでの着眼点
建築物の省エネ性能表示制度（ラベル）	2024年4月開始。販売・賃貸事業者による広告上の性能表示	努力義務。自己評価または第三者評価を基に表示	まずこのラベルの有無と内容を確認する起点となる
BELS評価	第三者評価機関が建築物の省エネ性能を評価・認証する制度	客観性が高い第三者評価	ラベルの評価根拠がBELSかどうかで信頼度を判断
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）	高断熱・高効率設備・エネルギー創出の組み合わせで消費量実質ゼロを目指す住宅	性能そのものの到達水準を示す考え方	タワーマンションや新築戸建てで採用例が増加傾向
省エネ基準適合義務（2025年4月〜）	新築住宅に対する省エネ基準適合の原則義務化	法的な最低水準の確保	2025年4月以降の新築は基準適合が前提になっている点を踏まえて比較

この表からも分かるように、ラベルは入口となる情報であり、その先にBELSやZEHといった、より詳細で信頼性の高い情報が存在します。気になる物件があれば、ラベルの表示だけで判断せず、BELS評価書の有無や、ZEH水準達成に関する説明資料の提示を仲介担当者に依頼することをおすすめします。

5-3. 複数物件を比較する際の注意点

物件比較の際には、評価方法（自己評価か第三者評価か）、評価時点（リフォーム・改修前か後か）、そして建物全体の評価か専有部分のみの評価かといった前提条件が物件ごとに異なる可能性があることに注意が必要です。特に青山エリアのように中古マンションのリノベーション済み物件が多いエリアでは、専有部分だけの断熱改修が行われていても、建物全体の省エネ性能評価には反映されていない場合もあります。ラベルの数字だけを単純比較するのではなく、評価の前提条件を確認しながら比較することが、誤った判断を避けるために重要です。

6. ラベルが表示されていない場合はどうすればよいか

6-1. 任意表示である以上、「ない」ことは珍しくない

前述のとおり、省エネ性能ラベルの表示は事業者の努力義務であり、法的な強制力を持つものではありません。したがって、気に入った物件にラベルの表示がなかったとしても、それ自体は制度上何ら問題のあることではなく、特に既存住宅や個人間売買に近い取引では、表示がないケースの方がむしろ一般的な状況とも言えます。「ラベルがない＝性能が低い」と短絡的に判断する必要はありません。

6-2. 表示がない場合の確認方法

ラベルの表示がない物件を検討する場合は、次のような方法で性能に関する情報を補うことができます。

1. 仲介担当者・販売会社に直接問い合わせる：建築確認申請時の省エネ基準適合状況や、設計図書に記載された断熱材・サッシの仕様などについて確認を依頼します。
2. 建築年と建築当時の基準を確認する：建築確認を受けた時期によって、当時適用されていた省エネ基準の水準がおおよそ推測できます。2025年4月以降に確認を受けた新築であれば、省エネ基準適合義務化の対象となっている可能性が高くなります。
3. リノベーション・改修履歴を確認する：断熱改修、サッシ交換、設備更新などの履歴があれば、建築当時の基準よりも性能が向上している可能性があります。
4. 国土交通省の公表資料を参照する：制度の詳細や最新の運用状況については、国土交通省のウェブサイトで随時情報が更新されています。表示内容や評価方法について疑問がある場合は、一次情報を確認することをおすすめします。

青山エリアでの住まい探しをサポートする立場として、当社でも物件ごとに可能な範囲で性能に関する情報を確認し、お客様にご説明するよう努めています。表示がない物件についても、気になる点があれば遠慮なくお問い合わせください。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 省エネ性能ラベルは中古マンションにも必ず表示されていますか。 A. いいえ、必ず表示されているわけではありません。この制度は販売・賃貸事業者に対する努力義務であり、法的な表示義務ではありません。特に既存の中古住宅では、評価のための調査・計算に手間がかかることもあり、ラベルが表示されていない物件も少なくありません。表示がない場合は、仲介担当者に建築年や性能に関する情報を直接確認することをおすすめします。

Q2. ラベルに記載されている目安光熱費は、実際の光熱費とどの程度違いますか。 A. 目安光熱費は、一定の標準的な使用条件を前提に算出された参考値であり、実際の居住者の人数、生活スタイル、設備の使い方によって実際の光熱費は変動します。目安光熱費そのものを絶対的な予算として捉えるのではなく、同じ条件で比較できる他の物件との「相対的な差」を見る指標として活用するのが実践的な使い方です。

Q3. 青山エリアのタワーマンションと低層マンションでは、省エネ性能に明確な差がありますか。 A. 一般的には、建築年代が新しいタワーマンションほど、高断熱サッシや高効率設備が採用されている傾向があり、省エネ性能ラベルでも高い評価を得やすい傾向が見られます。一方で、低層の築年数が古いマンションでも、断熱改修やサッシ交換などのリノベーションが行われていれば、性能が向上している場合があります。築年数だけで判断せず、個別の物件の性能評価や改修履歴を確認することが重要です。

Q4. BELS評価とこの省エネ性能ラベルは同じものですか。 A. 完全に同じものではありません。省エネ性能ラベルは2024年4月から運用されている表示制度の名称で、評価方法には自己評価と第三者評価の2種類があります。BELSはその第三者評価の代表的な制度の一つで、登録評価機関による客観的な評価に基づきます。ラベルの評価根拠がBELSによるものかどうかを確認することで、情報の信頼性をより正確に判断できます。

Q5. 2025年4月の省エネ基準適合義務化より前に建築された住宅は、どう考えればよいですか。 A. 義務化以前に建築された住宅は、省エネ基準への適合が義務付けられていなかった時期のものであるため、性能にはばらつきがあります。これは必ずしも「性能が低い」ことを意味するわけではなく、断熱改修やリノベーションによって高い性能を実現している物件も存在します。建築年だけで判断せず、ラベルの有無、改修履歴、仲介担当者からの説明をあわせて確認することをおすすめします。

Q6. 賃貸物件でも省エネ性能ラベルを確認できますか。 A. 制度上、賃貸物件も表示の対象ですが、分譲物件と比較すると、賃貸市場では表示への取り組みがまだ発展途上という面があります。ラベルの表示がない賃貸物件であっても、断熱性能や設備の効率について、管理会社や仲介会社に直接質問することで、ある程度の情報を得られる場合があります。

8. 内見・物件比較の際に使えるチェックリスト

実際に青山エリアで複数の物件を見比べる際、省エネ性能の観点から確認しておきたい項目を整理すると、次のようなチェックリストになります。内見の前にあらかじめ用意しておくと、担当者への質問がスムーズになり、物件ごとの情報を漏れなく比較できます。

• 広告や販売図面に省エネ性能ラベルが表示されているか、表示されている場合はその評価が自己評価か第三者評価（BELS等）かを確認する。
• ラベルに記載された断熱性能・エネルギー消費性能の評価段階（星の数など）を、比較対象の他物件と並べて確認する。
• 目安光熱費が記載されている場合、算出の前提条件（家族人数や使用条件の想定）を可能な範囲で確認する。
• ZEH水準達成の表示があるかどうかを確認し、ある場合はその根拠となる設備構成（太陽光発電の有無、高効率給湯機器の採用状況など）を尋ねる。
• ラベルの表示がない場合は、建築確認を受けた時期（2025年4月の省エネ基準適合義務化の前か後か）を確認する。
• 中古物件の場合、断熱改修・サッシ交換・給湯設備の更新など、性能に影響するリノベーション履歴の有無を確認する。
• タワーマンションか低層マンション・一戸建てかという建物タイプの違いを踏まえ、同じタイプの物件同士で比較する。
• 窓の方向・バルコニーの有無・上層階か低層階かなど、ラベルの数値には直接反映されにくい個別要因もあわせて確認する。

このチェックリストを使って複数の物件を横並びで比較することで、価格や立地だけでは見えてこない「住んだあとのコスト」や「快適性」の差を、より具体的にイメージできるようになります。青山エリアでの物件探しをサポートする際、当社でもこうした観点を踏まえたご案内を心がけています。

9. 今後の制度の広がりと、住まい選びへの影響

2026年10月時点では、省エネ性能表示制度は運用開始からおよそ2年半が経過し、新築分譲マンションや建売住宅を中心に表示の浸透が進んでいる段階にあります。今後は、既存住宅の流通市場においても、性能表示や性能評価を前提とした取引がより一般的になっていくことが見込まれます。背景には、2050年カーボンニュートラルに向けた政策の継続、そして金融機関による省エネ性能に応じた住宅ローン優遇制度の広がりなど、複数の要因が重なっています。

こうした流れの中で、青山エリアのような高額・高資産性の住宅が多いエリアでは、省エネ性能が物件の評価軸の一つとして定着していく可能性が高いと考えられます。早い段階から性能という視点を物件選びに取り入れておくことは、将来の売却や賃貸の際にも、物件の価値を適切に伝えるための備えになるはずです。もちろん、制度の運用状況は今後変更される可能性もあるため、最新の情報については国土交通省の公表資料や、信頼できる仲介担当者からの説明を随時確認することをおすすめします。

まとめ｜性能という新しい視点を、青山の住まい探しに

2024年4月に始まった「建築物の省エネ性能表示制度」と、2025年4月の新築住宅省エネ基準適合義務化は、住宅を取得・賃借する人にとって、立地やデザインに加えて「性能」という新しい比較軸を提供するものです。青山エリアのように、高額で資産性の高い住宅が多く、かつ新築から築古まで多様な建物が混在するエリアだからこそ、この視点を物件選びに取り入れる価値は大きいと言えます。

省エネ性能ラベルは、エネルギー消費性能、断熱性能、目安光熱費といった情報を一目で確認できる便利な入口ですが、努力義務である以上、すべての物件に表示されているわけではありません。表示がある場合は評価方法（自己評価か第三者評価・BELSか）を確認し、表示がない場合は建築年や改修履歴、仲介担当者への直接確認といった方法で情報を補うことが、納得感のある住まい選びにつながります。

青山不動産情報館合同会社では、南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、そして神宮前エリアを中心に、デザイン性や立地だけでなく、省エネ性能やランニングコストといった観点も踏まえた物件のご提案を行っています。省エネ性能ラベルの見方や、気になる物件の性能について詳しく知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。詳細は公式サイト https://aoyama-house.com/ をご覧の上、お気軽にお問い合わせください。

（本記事の内容は2026年10月9日時点の情報に基づいています。制度の詳細や最新の運用状況については、国土交通省の公表資料をあわせてご確認いただくか、物件ごとの個別事情については仲介担当者にお問い合わせください。）