2024年4月1日、「相続登記の申請義務化」を柱とする改正不動産登記法が施行されました。南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、そして隣接する渋谷区神宮前エリアは、戦後から昭和・平成にかけて取得された土地が多く、複数世代にわたって所有者が変わらずに保有され続けている不動産が少なくありません。こうした「古くから持っている土地・建物」ほど、相続登記が後回しにされているケースが多く見られます。

2026年10月時点では、施行からすでに2年半が経過し、施行日前に発生していた相続についての経過措置の期限（2027年3月31日）まで、残り半年を切りました。本記事では、相続登記義務化の制度の内容、申請期限の数え方、過料のリスク、施行日前の相続に適用される移行ルール、簡易的な「相続人申告登記」という選択肢、そして実際の登記申請の進め方までを、青山エリアの不動産オーナー・相続人の方に向けて実務的に解説します。

なお、本記事は制度の概要と実務上の留意点を整理したものであり、個別の事案における正確な判断は、必ず司法書士または管轄の法務局にご確認ください。

相続登記義務化とは何か｜改正不動産登記法のポイント

これまで日本では、不動産の所有者が亡くなっても、相続人がその不動産の名義変更（相続登記）をするかどうかは、法律上は相続人の自由に委ねられていました。登記をしなくても罰則はなく、固定資産税の支払いなどに実務上の不都合が少なければ、何世代にもわたって故人名義のまま放置されるケースが全国的に積み重なり、いわゆる「所有者不明土地」が大きな社会問題となっていました。

これを解消するために成立したのが、2021年に公布され2024年4月1日に施行された改正不動産登記法です。この改正の最大のポイントは、相続によって不動産を取得した人に、登記の申請を「義務」として課したことにあります。努力義務ではなく、正当な理由のない申請漏れには過料という制裁が設けられている点が、従来の制度との最も大きな違いです。

登記申請義務の内容

改正後の制度では、不動産の所有権を相続（遺言による遺産の取得を含みます）によって取得した人は、次の2つの事実を知った時から、不動産の所有権を取得したことを知った日として、登記を申請する義務を負います。

• 自分がその不動産の所有権を相続により取得したと知ったこと
• その不動産の存在そのものを認識していること

つまり「相続が発生したことを知った日」ではなく、「自分がその特定の不動産を相続によって取得したことを知った日」が起点になります。たとえば、親が亡くなったことはすぐに分かっていても、親が青山エリアに所有していた土地の存在を、相続開始から数年後に初めて知った、というケースでは、その不動産の存在を知った時点が起点となります。青山のように複数の不動産を保有していたオーナーの相続では、この「知った日」の特定が実務上非常に重要になります。

申請期限「3年以内」の数え方

登記の申請期限は、上記の「知った日」から3年以内です。遺産分割協議がまとまっている場合は、協議がまとまった日から3年以内に、その協議の内容に基づく登記を申請する必要があります。遺産分割協議がまだまとまっていない場合でも、後述する「相続人申告登記」という簡易的な手続きをとることで、ひとまず義務を履行したとみなされる仕組みが用意されています。

ここで注意したいのは、「3年」という期間は意外と短いという点です。青山エリアの不動産は資産価値が高く、複数の相続人が関与するケースが多いため、遺産分割協議に時間がかかりやすい傾向があります。相続人同士の話し合いが長引いている間に、申請期限が近づいてしまうという相談は、実務の現場でも増えています。

過料（罰則）の実務｜「正当な理由」がなければ10万円以下の過料

登記申請義務に違反し、正当な理由がないにもかかわらず期限内に申請をしなかった場合、法律上は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。これは行政上の制裁であり、刑事罰である「罰金」とは異なりますが、金銭的な負担が発生する点では軽視できません。

実務上重要なのは、「正当な理由」があると認められれば過料は科されないという運用です。たとえば次のような事情は、正当な理由として考慮される可能性があります（最終的な判断は個別事案ごとに異なります）。

• 相続人の数が極めて多く、戸籍収集に長期間を要している
• 遺言の有効性について相続人間で争いがあり、裁判所での手続きが進行中である
• 遺産分割について相続人間で争いがあり、調停・審判が係属している
• 相続人自身が重病である、または経済的に極めて困窮している

ただし、こうした事情があるからといって自動的に過料が免除されるわけではなく、登記官からの催告に対して事情を説明し、理解を得る必要があります。「忙しくて手続きする時間がなかった」「司法書士に依頼するのを後回しにしていた」といった事情は、正当な理由として認められにくいと考えられており、できるだけ早い段階で専門家に相談することが、過料回避の最も確実な方法です。

なお、過料の運用は登記官の職務上の催告を経て行われる仕組みであり、期限を過ぎた瞬間に自動的に科されるものではありません。しかし、青山エリアのように資産価値の高い不動産については、将来的に売却や担保設定を検討する場面が来ることが多く、その際に登記未了が判明して慌てて対応することになる例が目立ちます。過料の有無にかかわらず、早期の登記は資産管理の基本といえます。

施行日前の相続はどう扱われるか｜移行期間と経過措置（2027年3月31日が実質的な目安）

ここが、相続登記義務化について特に誤解されやすいポイントです。「施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続は対象外」と思われがちですが、実際にはそうではありません。改正法は、施行日前に発生していた相続についても、申請義務の対象とする遡及的な仕組みを採用しています。

具体的には、施行日前に相続が発生していた場合の申請期限は、次のうちいずれか遅い方からの3年間とされています。

1. 不動産の所有権を相続により取得したことを知った日から3年
2. 改正法の施行日（2024年4月1日）から3年

このルールにより、すでに施行日より前に相続が発生し、相続による取得をすでに認識していた方については、実質的に「2027年3月31日」が申請期限の目安となります。2026年10月現在、この経過措置の期限まで残り半年程度という状況にあり、青山エリアで長年名義変更をしていない不動産をお持ちの方にとっては、今がまさに準備を始めるべき時期にあたります。

施行日前・施行日後の相続における期限の考え方（比較表）

項目	施行日（2024年4月1日）より前に発生した相続	施行日以後に発生した相続
登記申請義務の対象	対象となる（遡及適用）	対象となる
期限の起点	「相続・取得を知った日」と「施行日」のいずれか遅い方	「相続により所有権を取得したと知った日」
実務上の期限の目安	多くのケースで2027年3月31日が目安	知った日から3年後
相続人申告登記の利用	可能（暫定的な義務履行手段として）	可能
過料の可能性	正当な理由がなければ対象となり得る	正当な理由がなければ対象となり得る

※上記はあくまで一般的な整理であり、個々の事情（知った日の特定、複数回の相続が重なっている場合など）によって結論が異なることがあります。正確な期限の算定は、司法書士または法務局にご確認ください。

青山エリアでは、祖父母の代から名義が変わっていない土地・建物が珍しくありません。こうした不動産は、現在の所有者（孫世代など）が「自分が相続したこと」を認識した時期そのものが曖昧になっていることが多く、期限の算定自体が専門的な判断を要する場合があります。思い当たる不動産がある場合は、早めに専門家へ相談し、期限の起点を確認することをお勧めします。

遺産分割が未確定でも大丈夫｜「相続人申告登記」という簡易的な選択肢

相続登記の本来の手続きは、誰がその不動産を取得するかを確定させる遺産分割協議を経て、その内容に基づいて登記申請を行うものです。しかし、相続人の数が多い、関係者が海外に居住している、話し合いがまとまらないなど、3年以内に遺産分割協議を終えることが難しい場合も少なくありません。

こうした状況に対応するために新設されたのが「相続人申告登記」です。これは、正式な相続登記（所有権の移転登記）とは異なり、次の2点を法務局に申し出ることで、登記申請義務を一旦履行したものとみなす簡易な手続きです。

• 登記簿上の所有者について相続が開始したこと
• 自分がその相続人であること

相続人申告登記の特徴は以下のとおりです。

• 相続人全員で行う必要はなく、相続人の一人からでも申出が可能
• 他の相続人の分も含めて代理で申出することもできる
• 必要な戸籍謄本は、申出をする相続人自身が相続人であることを証明できる範囲のもので足りることが多く、正式な相続登記より収集の負担が軽い傾向がある
• あくまで暫定的な措置であり、所有権そのものの移転を示すものではないため、将来的に遺産分割協議がまとまった際には、改めて正式な相続登記（または変更の登記）を行う必要がある
• 不動産の売却や担保設定（抵当権の設定など）を行うには、結局正式な相続登記が必要になる

つまり、相続人申告登記は「過料を避けるための緊急避難的な手続き」であり、不動産を実際に活用（売却・貸付・担保設定など）するための最終的な解決策ではありません。青山エリアのように資産価値が高く、将来的な売却や有効活用の可能性が常にある不動産については、相続人申告登記でひとまず義務を履行しつつ、できるだけ早期に正式な遺産分割協議と相続登記を進めることが望ましいといえます。

なぜ青山エリアで特に重要なのか｜高額・多世代保有不動産特有のリスク

南青山・北青山・外苑前・青山一丁目、神宮前といったエリアは、都心有数の資産価値を持つ住宅地・商業地です。この地域特有の事情から、相続登記未了のリスクは他の地域よりも大きくなりやすいという特徴があります。

1. 資産価値が高いほど、相続人間の合意形成に時間がかかる

数千万円から数億円規模の不動産が相続の対象となる場合、相続人の数が多いほど、取得方法（単独取得・共有・売却して分割など）についての意見が分かれやすくなります。合意形成に時間がかかること自体は自然なことですが、その間に申請期限が過ぎてしまうリスクが高まります。

2. 複数世代にわたって未登記のまま放置されている土地が存在する

青山エリアでは、祖父母や曾祖父母の代に取得された土地が、名義変更をされずに何十年も経過しているケースが見られます。こうした不動産では、法定相続人の範囲が非常に広がっており（当初の相続人がすでに死亡し、その相続人がさらに相続人になっている「数次相続」の状態）、戸籍の収集や相続人の特定だけで数か月を要することもあります。

3. 登記未了の不動産は「流通性」を失う

相続登記が未了のままだと、その不動産は売却することができません。買主側からすれば、売主が登記簿上の正当な権利者であることが前提となるため、名義が故人のままの不動産を購入することは通常ありえません。また、不動産を担保に融資を受けようとしても、金融機関は登記簿上の所有者と借主が一致していることを求めるため、担保設定（抵当権の設定）もできません。

つまり、登記未了のまま放置された不動産は、資産としての価値を持っていても、実際には「使えない資産」になってしまうのです。青山エリアのような高額物件であればこそ、相続した資産を将来の売却・建て替え・有効活用の選択肢として生かせるよう、早期の登記が重要になります。

4. 共有状態が固定化し、将来の意思決定がさらに難しくなる

遺産分割協議がまとまらないまま相続人申告登記だけで済ませてしまうと、法律上は不動産が相続人全員の共有状態のまま固定されます。共有者の一人が認知症になったり、海外移住したり、さらに死亡して次の世代に相続が発生したりすると、共有者の数がさらに増え、将来的な売却や建て替えの合意形成が指数関数的に難しくなります。これは「相続登記未了の二次被害」ともいえる現象で、青山エリアの古くからの土地オーナーにおいて実際に相談が増えている典型的な悩みです。

相続登記の実務フロー｜戸籍収集から登記完了まで

実際に相続登記を進める際の一般的な流れを整理します。あくまで標準的な流れであり、相続人の数や事案の複雑さによって前後したり、追加の手続きが必要になったりすることがあります。

ステップ1：相続人の確定（戸籍謄本等の収集）

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本、および相続人全員の戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定させます。数次相続が発生している場合や、本籍地を何度も変更している場合は、取得すべき戸籍の数が多くなり、時間がかかる傾向があります。

ステップ2：不動産の調査（登記事項証明書・固定資産税評価証明書の取得）

対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の登記内容を確認します。あわせて、固定資産税評価証明書（または固定資産税の課税明細書）を取得し、登記にかかる登録免許税の算定根拠とします。青山エリアでは、一つの敷地が複数の地番に分かれていたり、建物と敷地権利の関係が複雑になっていたりすることがあるため、漏れのない調査が重要です。

ステップ3：遺産分割協議（または法定相続分での取得）

相続人全員で、誰がどの不動産を取得するかを協議します。合意が成立したら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印（実印）し、印鑑登録証明書を添付します。合意がまとまらない場合は、法定相続分に従って共有のまま登記するか、調停・審判といった家庭裁判所の手続きに進むこともあります。

ステップ4：登記申請書類の作成・提出

登記申請書、戸籍関係書類、遺産分割協議書（または遺言書）、印鑑登録証明書、固定資産評価証明書などを揃え、対象不動産を管轄する法務局に申請します。申請はオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも可能ですが、書類の整備や内容の正確性を考えると、司法書士に依頼するのが一般的です。

ステップ5：登録免許税の納付・登記完了

相続登記には登録免許税がかかります。原則として、固定資産税評価額に一定の税率（相続による移転の場合は0.4%）を乗じて算定しますが、一定の要件を満たす場合には免税措置が適用されることもあります。登記が完了すると、新しい登記事項証明書で名義変更が確認できるようになります。

相続登記にかかる期間・費用の目安（一般的なケース）

項目	内容の目安
戸籍収集〜相続人確定	相続関係が単純な場合で数週間、数次相続や相続人が多い場合は数か月程度かかることがあります
遺産分割協議	相続人間で円滑に進めば数週間、意見が分かれる場合は数か月〜数年に及ぶこともあります
登記申請〜完了までの期間	書類提出後、法務局の審査でおおむね1〜2週間程度が目安とされますが、繁忙期や内容により前後します
司法書士への依頼費用	相続人の数や不動産の数、評価額によって変動するため、個別の見積もりの確認が必要です
登録免許税	固定資産税評価額に応じて算定（相続の場合は原則0.4%、免税措置の対象となる場合あり）

費用については、不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の難易度によって大きく変動するため、必ず依頼前に司法書士事務所から見積もりを取り、内容を確認することをお勧めします。

司法書士への依頼の流れ

相続登記は自分で行うことも制度上は可能ですが、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、法務局への申請書類の作成には専門知識が必要であり、特に青山エリアのように不動産の価値が高く、相続関係が複雑になりやすいケースでは、司法書士への依頼が現実的な選択肢となります。

一般的な依頼の流れは次のとおりです。

1. 初回相談（不動産の概要、相続関係の概要を伝える）
2. 必要書類の案内を受け、戸籍謄本等を収集（司法書士が代理で取得できる場合も多い）
3. 遺産分割協議書の作成支援を受ける（相続人間の合意形成が前提）
4. 登記申請書類の作成・法務局への提出を依頼
5. 登記完了後、新しい登記事項証明書を受け取り、必要に応じて関係者へ共有

司法書士は登記の専門家ですが、相続税の計算や生前対策といった税務面については税理士が専門となります。相続登記と相続税の申告は別の手続きであり、必要に応じて司法書士と税理士が連携して対応することもあります。遺産分割の内容そのものに争いがある場合には、弁護士への相談が必要になることもあります。青山不動産情報館では、こうした専門家との連携窓口としてもご相談いただけます。

青山エリアの共有・長期未登記不動産に多い具体的ケース

実際の相談でよく見られる、青山エリア特有のパターンをいくつか紹介します。ご自身の状況に近いものがあれば、早めの相談をお勧めします。

ケース1：祖父母名義のまま残っている自宅の敷地

両親が自宅として使用している土地が、実は祖父母の名義のままだったというケースです。両親が亡くなった後に初めて発覚することが多く、すでに祖父母の代の相続人（両親の兄弟姉妹など）が複数発生しており、数次相続として相続人の数が大きく膨らんでいることがあります。

ケース2：賃貸物件として運用しているが名義変更をしていない

青山エリアには、賃貸マンションやテナントビルを所有し、安定した賃料収入を得ている不動産オーナーの方が多くいらっしゃいます。賃料の受け取り自体は口座管理などで継続できてしまうため、名義変更の必要性を感じずに放置されがちですが、将来的な売却や大規模修繕のための融資を検討した際に、登記未了が発覚して手続きが止まってしまうことがあります。

ケース3：相続人の一人が海外に居住している

青山エリアは国際的なエリア特性もあり、相続人の一部が海外に居住しているケースも少なくありません。海外居住者が関与する場合、印鑑登録証明書に代わる「署名証明（サイン証明）」の取得など、通常の手続きに追加の書類・手間が発生し、時間がかかりやすくなります。

ケース4：相続人同士の関係が疎遠、または協議が難しい

再婚や離婚を経た家族関係、長年疎遠になっている親族がいる場合など、相続人全員の合意形成自体が難しいケースもあります。このような場合は、まず相続人申告登記で義務を履行しつつ、弁護士を含めた専門家のサポートのもとで遺産分割協議を進めるという段階的な対応が現実的です。

ケース5：複数の不動産を保有しており、一部の存在に気づいていなかった

複数物件を保有していたオーナーの相続では、相続人がすべての不動産の存在を把握していないことがあります。固定資産税の名寄帳（名寄せ台帳）を取得することで、同一の自治体内で所有していた不動産を一覧で確認できる場合があるため、見落としがないか確認することが重要です。

FAQ｜相続登記義務化に関するよくある質問

Q1. すでに相続していた不動産も、今から登記しないと過料の対象になりますか？

はい、対象になる可能性があります。改正法は施行日（2024年4月1日）より前に発生していた相続も対象としており、期限は「相続・取得を知った日」と「施行日」のいずれか遅い方から3年です。多くのケースで、実務上の目安は2027年3月31日となります。該当する不動産をお持ちの方は、期限を待たずに早めに準備を始めることをお勧めします。

Q2. 遺産分割協議がまとまらない場合、どうすればよいですか？

遺産分割協議がまとまらない状態でも、「相続人申告登記」を行うことで、ひとまず登記申請義務を履行したものとみなされます。これにより過料のリスクを回避しつつ、時間をかけて遺産分割協議を進めることができます。ただし、相続人申告登記だけでは不動産の売却や担保設定はできないため、将来的には正式な相続登記が必要になる点にご注意ください。

Q3. 相続登記をしないとどのような不都合がありますか？過料以外にも問題はありますか？

過料のリスクに加えて、登記未了のままでは不動産を売却することができず、金融機関からの融資の際の担保設定もできません。また、時間が経つほど相続人の数が増え（数次相続）、将来の手続きがさらに複雑になるという問題もあります。青山エリアのような資産価値の高い不動産では、資産を実際に活用できる状態に保つという観点からも、早期の登記が重要です。

Q4. 相続登記は自分で行うこともできますか？司法書士に依頼する場合の費用はどれくらいですか？

法律上、相続人自身で登記申請を行うことは可能です。ただし、戸籍の収集範囲の判断、遺産分割協議書の作成、申請書類の正確な記載など専門的な知識が必要になる場面が多く、特に相続人の数が多い場合や不動産が複数ある場合には、司法書士への依頼が一般的です。費用は不動産の数、相続人の人数、戸籍収集の難易度などによって個別に異なるため、依頼前に複数の事務所から見積もりを取り、内容を確認することをお勧めします。

Q5. 何代も前の名義のままで、相続人が誰か分からない場合はどうすればいいですか？

まずは被相続人（最後の登記名義人）の戸籍を遡って調査し、法定相続人を確定させる必要があります。数次相続が発生している場合は、各段階の相続人をすべて特定する必要があり、戸籍収集だけで相当な時間がかかることがあります。このような複雑な事案では、早い段階で司法書士に相談し、調査の見通しを立てることをお勧めします。

Q6. 相続登記の義務化によって、固定資産税の扱いは変わりますか？

相続登記義務化そのものは不動産登記法上の制度であり、固定資産税の課税ルール自体を直接変更するものではありません。ただし、登記上の所有者が明確になることで、自治体による課税事務が正確になり、将来的な税務上のトラブル（例えば、実際の所有者と課税対象者の不一致など）を避けやすくなるという利点があります。固定資産税に関する具体的な取り扱いについては、各自治体の税務窓口にご確認ください。

まとめ｜青山エリアの不動産オーナーが今取るべき行動

相続登記の義務化は、2024年4月1日の施行から2年半以上が経過し、2026年10月現在、施行日前の相続に適用される経過措置の期限（2027年3月31日が実務上の目安）まで、残りわずかな時間となっています。

青山エリアには、資産価値が高く、複数世代にわたって名義変更がなされていない土地・建物が少なくありません。こうした不動産は、登記を放置すればするほど相続人の数が増え、将来の手続きがより複雑になります。また、登記未了のままでは、売却や担保設定といった不動産本来の活用もできなくなってしまいます。

本記事で解説したポイントを簡単に振り返ります。

• 相続によって不動産を取得した人には、登記申請の義務があり、原則として「知った日」から3年以内に申請する必要がある
• 正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となる可能性がある
• 施行日より前に発生した相続も対象であり、多くのケースで2027年3月31日が実務上の期限の目安となる
• 遺産分割協議がまとまっていなくても、「相続人申告登記」でひとまず義務を履行できる（ただし売却・担保設定には正式な相続登記が必要）
• 青山エリアのような高額・多世代保有不動産ほど、登記未了のリスクが大きく、早期対応が重要

ご自身やご家族が所有する青山エリアの不動産について、「名義が祖父母や親のままになっている」「相続はしたが登記をしていない」「遺産分割協議がまとまっていない」といった心当たりがある場合は、期限が近づく前に専門家への相談をお勧めします。

青山不動産情報館合同会社では、相続登記に関するご相談はもちろん、信頼できる司法書士・税理士・弁護士とのご相談窓口のご案内、さらに相続後の不動産の売却・賃貸活用・建て替えに関するご相談まで、青山エリアの不動産事情に詳しいスタッフが一括してサポートしています。まずは公式サイト https://aoyama-house.com/ からお気軽にお問い合わせください。相続登記の期限管理から将来の資産活用まで、青山エリアの不動産に関するお悩みをぜひご相談ください。